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品牌拯救商業地產 及時雨or無力回天

2016-09-10 09:37:41 來源:贏商網 點擊:40185 次

摘要:在三四線住宅去庫存難之外,商業地產面臨的高空置率同樣棘手。贏商網統計數據顯示,目前國內約有5000家購物中心,供應量過剩和同質化嚴重成普遍現象。預計至2020年,國內購物中心將達10000家。

  在三四線住宅去庫存難之外,商業地產面臨的高空置率同樣棘手。

  贏商網統計數據顯示,目前國內約有5000家購物中心,供應量過剩和同質化嚴重成普遍現象。預計至2020年,國內購物中心將達10000家,每年需要招商的購物中心店鋪保守估計超過40000個。

  一邊是大量項目深陷招商困局;一邊是此前開業的購物中心因更新不及時,陷入被消費者遺棄困境。此外,目前商業地產因國內金融創新未成型,仍難脫離依賴租金驅動盈利模式,正面臨巨大的資金面風險。

  在北京漢博商業管理股份有限公司(證券簡稱:漢博商業;證券代碼:831576)董事長朱友軍看來,在內容端的品牌層面下功夫,是解決目前場所端商業項目難題的重要途徑。

  “在商業地產內容端下功夫離不開偏體驗、偏服務、具備帶動人流到場效應的品牌,這給品牌成長帶來機遇。” 朱友軍說。

  商業地產五大痛點

  幾年前,全國大范圍住宅限購時,商業地產曾作為“香餑餑”成為各地必上項目。但短短幾年后,商業地產便顯露疲態,目前國內商業地產普遍深陷五大困境。

  一是市場供大于求。因規劃不合理,短期內局部城市供應過量。目前,社會零售總額消費增長率10%多,但購物中心面積則以50%的速度增長。

  二是購物中心“內容”缺乏矛盾突顯。由于品牌數量少,購物中心千篇一律,招同樣的品牌,導致同質化問題嚴重。

  三是項目前期定位不準導致運營困窘。如今年輕家庭是市場消費主力,但很多購物中心的設計場景沒有迎合客群需求,前期定位不準,導致后期運營困難。

  四是商業管理能力整體偏弱,運營能力不強。一般而言,成熟的購物中心一年需要15%的調整,三年需要40%左右的調整,在調整中需要引進更有人氣、跟消費需求更契合的業態,但在品牌匱乏之下,購物中心尋找合適的業態和品牌非常難。

  五是很多購物中心租金不漲反跌,租金上漲乏力。加上商業地產目前缺乏流動性,面臨退出難壓力。

  隨著近兩年商業地產面臨的問題愈加凸顯,作為商業地產的運營管理機構,很多都在做轉型探索。

  尋找品牌端突破

  作為在商業地產運營服務領域深耕11年的漢博商業,自2015年起便開始發力購物中心內容完善,進行新興品牌孵化,開啟品牌合伙人計劃。

  據贏商網大數據中心數據顯示,2015年,在購物中心及主題街區中,品牌數量約計38萬家,其中活躍度較高且開店規模12家以上的約有8萬家。這其中,新興品牌約占20%,約有16000家。

  贏商網大數據中心高級分析師黃靜表示,“新興品牌占該類業態比例較高的有健康服務、文化創意、餐飲、休閑娛樂、兒童業態等,且這類品牌以每年不低于12%的速度增長。”

  正是看到了市場對新興品牌的巨大需求,2016年起,漢博商業除了自身成立了漢博商業品牌管理公司之外,還與兒童、醫療、文創、體育、院線等專業的公司合作成立合資公司,同時,并購了一家餐飲管理公司,將業務成功延伸至商業消費的品牌端。

  “未來三五年,漢博將持有100家新興品牌公司,可能還會成立一個品牌管理集團。” 朱友軍說。

  在品牌端發力,是商業地產突圍的一個路徑之一,但品牌孵化之路并非坦途。對于品牌孵化業務面臨的難題,朱友軍毫不諱言。

  一是短期內從市場1.6萬家品牌中挖掘篩選合適的品牌,本身就是一個繁瑣的事情,需要多個部門協調合作。更大的挑戰在于,對于一個品牌的深入了解需要一定的周期和時間。

  二是對于新興品牌合作者而言,新品牌一般在運營之初往往不夠規范,品牌如果要獲得外部投資,就需要品牌各方面必須規范運作,這對于新興品牌團隊而言,扭轉思路,改變觀念是一大挑戰。

  和訊房產獲悉,為滿足新興品牌在成長中的資本需求,目前,漢博商業與金鼎投資、寶鼎投資等機構合作發起基金,為新興品牌提供金融管理服務,希望把品牌從開創時期一直到成長期的資本通道全部解決。

  有業內人士指出,因面臨的商業環境不同,在國際上,專門做品牌孵化的商業服務機構也是鳳毛麟角,漢博商業品牌孵化正契合了當下中國商業地產解決痛點所需。

  漢博商業半年報顯示,上半年,漢博商業營業收入同比增長38.95%,凈利潤同比增長45.23%。其中,品牌服務收入1415.09萬元,占整體營業收入的17.70%。

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